１　結論

　その１　Ｙに対して訴訟を提起することができます。弁護士を通じて交渉することもできます。

　その２　車が所有権留保されているならば，所有者名義人に対して，車両の撤去及び未払賃料の支払いを請求するべく，訴訟提起する余地があります。

２　理由

　その１は，張本人であるＹに対する請求です。

　問題は，Ｙをどのように見つけ出すかですが，Ｙの住民票が移っている場合には，弁護士ならば，移転先の住民票を取り寄せることができます。住民票によって，移転先のＹの所在を確認し，Ｙと交渉したり，訴訟提起することが可能となります。

　住民票によってもＹの移転先が不明な場合は，公示送達等の手段で訴訟を提起することが可能です。もっとも，この場合，Ｙの資力はあてにできませんので，撤去費用や未払賃料の回収は事実上不可能になります。

　その２は，車検証上，オートローン会社が所有権者として名を連ねているような場合です。

張本人のＹが相手ではないので，一定の条件を満たす必要があります。

大まかに言うと，オートローンの残債務全額の弁済期が到来している場合は，撤去義務等をオートローン会社が負担します。

３　判例

最高裁平成21年03月10日判決は，「動産の購入代金を立替払した者が，立替金債務の担保として当該動産の所有権を留保する場合において，買主との契約上，期限の利益喪失による残債務全額の弁済期の到来前は当該動産を占有，使用する権原を有せず，その経過後は買主から当該動産の引渡しを受け，これを売却してその代金を残債務の弁済に充当することができるとされているときは，所有権を留保した者は，第三者の土地上に存在してその土地所有権の行使を妨害している当該動産について，上記弁済期が到来するまでは，特段の事情がない限り，撤去義務や不法行為責任を負うことはないが，上記弁済期が経過した後は，留保された所有権が担保権の性質を有するからといって撤去義務や不法行為責任を免れることはない。」と判示しています。

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=37405&hanreiKbn=01

つまり，オートローン会社も巻き込むことができる，という判例です。

以上

１　結論

　Ｘは，家の明け渡しに応じる必要はありません。

２　理由

　Ｘ，Ｙ，Ｚはいずれも家の共有者であり，共有者から家を使用する共有者に対して，明け渡しを求めることはできません。

　その理由は，共有者は，その持分の大小にかかわらず，共有物全体を使用することができるからです（民法２４９条）。

　Ｙ，Ｚは，争い方を考える必要があります。

３　判例

　最高裁判例 昭和41年05月19日は，共有物の持分の価格が過半数をこえる者が共有物を単独で占有する他の共有者に対して共有物の明渡請求をすることができない，と判示しています。

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=28018&hanreiKbn=01（最高裁判例サイト）

以上

１　結論

　償却規定は有効です。

２　理由

　保証金の償却は、賃借人の使用による設備の償却費を一部賃借人に負担してもらうという趣旨で取り決められています。

　これ自体に、合理性が認められないというわけではありません。

　賃借人が消費者である場合には、別途消費者契約法上の救済措置があるかもしれませんが、事業者の場合は、厳しいというのが実際です。

２　判例

①東京地方裁判所判決／平成１５年（ワ）第２２２０１号、平成１６年（ワ）第１８７８３号

②東京地方裁判所平成１８年（ワ）第４２１５号、平成１８年（ワ）第１０２８４号精算金請求事件平成１９年４月１３日

いずれの判例も、保証金乃至敷金の償却規定を有効と判断しています。

賃貸家屋が朽廃し、およそ建物としての効用を失っている場合には、建物賃貸借契約が終了し、借家人に出て行ってもらうことができます。

　しかし、朽廃まで至らないけれども、保安上危険がある程度に老朽化した建物の場合は、問題があります。

　家主側の解約申出は、旧借家法１条の２の「正当事由」がある場合にはじめて有効となります。

　したがいまして、特に家主側に敷地利用の差し迫った事情が無い限り、借家人に立退料を支払う必要があります。

　立退料の金額は、一概には決められませんが、環境によっては、１００万円～２００万円程度になる場合もあるようです。

　立退料を払いたくない方は、粘り強く交渉し、代替家屋を提供したり、新しく築造する建物への入居を認めたりして、借家人と円満な解決を結ぶべきでしょう。

１　結論

　抵当権が設定されるよりも前に建物を借りていた場合

　→退去する必要はありません。

　抵当権が設定された後に建物を借りた場合

　→退去しなければなりませんが、６か月間の明渡猶予がなされます。

２　説明

　①建物を借りた時期が抵当権設定より前だと、賃貸借が優先します（対抗できるといいます）。

　これに対し、②抵当権設定より後だと、賃貸借が劣後します。

　このように、抵当権設定時期というのは非常に重要なのです。

　①の場合は、そのまま借り続けることもできますし、新しい賃貸人に対し、敷金の返還を請求することもできます。

　②の場合も、すぐに退去しなければならないわけではありません。

　民法３９５条１項には、建物買受人の買い受けの時点から６か月を経過するまでは、建物を買受人に引き渡さなくても良いと規定されています。ただ、賃料相当額の金銭の支払いを賃借人が免れる道理はありませんから、無料で建物に住める訳ではないことに注意しましょう。

３　活用

　以上のように、建物賃借は危険が伴います。

　大家に抵当権が設定されているかとかローンを返し終わっているか確認してから入居する必要があります。

　また、競売物件を購入する場合、抵当権に劣後する賃借人がいる場合は、退去させることが比較的容易であるため比較的割安であることもあります。

　以上