名古屋の弁護士Q&A

ご回答

契約締結時の「高いテンション」のままサインするのは禁物です。出口（解約）のルールが決まっていないと、期待外れのサービスにコストを払い続けるリスクが生じます。

１　「出口」を忘れる契約時の心理

よく相談を受けるのですが、契約を締結する際、多くの方は「やめるときのこと」をあまり意識していません。新規プロジェクトの開始時などは、期待感から気持ちが盛り上がっており、わざわざ「失敗して解約する状況」を想定したくないのが人情でしょう。

しかし、弁護士のもとに持ち込まれるトラブルの多くは、「やめたいのにやめられない」、あるいは「解約時に法外な違約金を請求された」というものです。契約書にサインする前に、一呼吸置いて「出口のチェック」をすることが不可欠です。

２　中途解約条項がないとどうなるか？

原則として、契約書に「中途解約できる」という規定（中途解約権）がない場合、期間満了まで一方的に解約することはできません。

相手方が合意してくれれば別ですが、そうでなければ残期間分の料金を請求されたり、損害賠償を求められたりするおそれがあります。

なお、民法上、コンサルタント契約のような「準委任契約」は、本来いつでも解除できるのが原則です（民法651条1項）。しかし、ビジネスの実務では「期間内の解約不可」や「解約時は残金を支払う」といった特約が規定されることが一般的です。駐車場契約についても、期間の定めがある場合、特約がない限り一方的な解約は困難です。

３　「サービスの質」を契約に盛り込む

もし解約条項がない場合でも、相手方のサービスが著しく悪い場合は「債務不履行」を理由に解除できる可能性があります。

ただし、単に「期待外れ」というだけでは不十分です。これを避けるためには、契約時に「どのような品質のサービスを期待しているか」を具体化しておくべきです。月に何回のミーティングを行うか、どのような成果物を提出するか。これらが明確であれば、実行されない場合に「約束違反」として解約の交渉を進めやすくなります。

４　有利な契約締結のためのアドバイス

契約を締結する際は、以下のポイントを必ず確認し、必要であれば修正を求めましょう。
・中途解約の可否：「○ヶ月前の予告により、いつでも解約できる」といった条項があるか。
・違約金の有無：解約時に残期間の料金を支払う必要がないか。
・口約束の排除：営業担当者が「いつでもやめられますよ」と言っても、契約書に「解約不可」とあれば、書面が優先されます。

５　適切な解決のために

契約書は「隅から隅まで見る」のが基本ですが、特に「期間」と「解除」の項目は死守すべきポイントです。

すでにトラブルになっている場合は、契約書の文言を精査することで、解除の糸口が見つかるかもしれません。大きな金額が動く契約については、サインする前に一度弁護士にリーガルチェックを依頼することをお勧めいたします。

月刊東海財界２０２６年４月号掲載

ご回答

借りている不動産は相場よりも安く買うことができる可能性があります。
ただ、安すぎると税務上の問題が生じるおそれがあるので、税理士と相談しながら交渉しましょう。

土地の公法上の規制については慎重に検討し、可能であれば不動産業者に重要事項の調査を依頼することもご検討下さい。
また、土地に埋設物等の欠陥（契約不適合）がある場合に、売主に責任追及できるよう契約書を整備するのが望ましいです。

１　借りている不動産の買取価格は？

まず、賃料を支払って借りている不動産の買取価格をどのように設定するかは難しい問題です。
様々な考え方がありますが、賃借人に有利に考えると、借地権が存在するため、本来の更地としての時価の５～７割程度の価格（底地価格）で交渉するのが一般的です。

なぜなら、賃貸人が土地を賃借人ではなく第三者に売却する場合、第三者は土地利用を制限される（賃貸借契約を引き継がなければならない）ため、更地価格で買い取ることはまずないからです。もちろん、どうしても買いたい事情があれば、相場通り支払うケースもありますが、第三者に売るよりも高く買ってもらえるといった視点から価格交渉を試みるべきでしょう。

２　安すぎると税務上の問題が生じるかも

留意すべきなのは、時価を大幅に下回る金額で買い取ると税務上のリスクが生じるということです。
時価に比べて著しく低い金額で買う場合は「低額譲渡」とみなされ、贈与税等の課税対象となるおそれがあります。

思わぬ税負担を避けるため、適正な範囲内での価格で交渉することが大切です。税理士と相談しながら、価格の下限を決めましょう。

３　土地の法的規制がないか気をつけましょう

不動産には、各種の法的規制がつきものです。
「そもそも建物が新たに建て替えられるか」「建てられるとして高さの制限はどこまでか」といった公法上の法規制を把握しておかないと、活用価値の低い土地に高値をつけてしまうおそれがあります。
不動産業者に法令制限の調査を依頼するのも有効な手段です。

４　地中に潜む「瑕疵（かし）」はないか

次に注意すべきは、土地そのものに「地中埋設物」や「土壌汚染」がないかという点です。
こうした物理的な問題も土地の価値を下げる要因となるため、購入前に調査するか、調査しない場合は「問題が発覚した際に売主が費用を負担する」といった契約不適合責任に関する特約を結ぶ等の交渉が必要です。

あるいは、「欠陥（瑕疵）」の調査を行わない、または後日の責任追及を免除する代わりに、売買価格をさらに下げる等の交渉も考えられます。　

５　有利な売買交渉のために

以上、注意点を挙げましたが、借りている土地を買う場合には有利な条件で交渉できる余地が多くあります。

一方で、土地購入に潜む専門的なリスクにも対処する必要があるため、弁護士や不動産鑑定士、税理士といった専門家に加え不動産業者へ相談しながら進めることをお勧めいたします。

月刊東海財界２０２６年３月号掲載

ご回答

このような相談は、７年程前から始まり、最近も被害を受けた企業があったため、ご紹介します。

さて、皆さんは、解約忘れを利用したアコギなビジネスであり、こんなものにお金を支払う義務は無いだろう、と思われたかもしれません。

ところが、本件のような事業者間の取引では、契約書の記載は特に重要視されますし、消費者保護の法律も原則として適用が無いため、「規約」に記載されたとおりの法律関係が生じてしまう可能性が高いです。つまり、掲載料を負担せざるを得なくなるかもしれないのです。

もっとも、本件の場合は、有料期間への切換えが全く説明されなかったり、ホームページに広告効果が全く無い等、極めて悪質である旨を指摘し、詐欺や債務不履行を理由として支払を免れる法的主張ができる場合もあります。
よって、速やかに弁護士に相談して、安易にこのような業者へ支払いをしないようにすべきです。

このような契約トラブルを避けるためには、
・日頃から書面には必ず全文に目を通し、その意味をしっかり把握する。
・取引の相手方の会社ホームページを確認し、その信頼性を確認する。
・期間管理を厳重にする。例えば、無料期間が４週間だとするならば、期間経過前に対応するよう手帳に記録する（管理ができないなら契約してはいけません。）。
・契約事は必ず本部で一括対応し、現場に任せない。
等の対応が必須です。
日常から契約の危険性を十分認識して頂ければと存じます。

月刊東海財界２０２５年３月号掲載

ご回答

１　原則、社長（代表取締役）と話をせよ

今回の元請会社のように、担当者の無権限を理由に契約を反故にされるケースはたまにあります。
法人と契約を締結するとき、一体誰と話をすればいいのでしょうか？

大原則は、会社の社長（代表取締役）です。
法人登記簿謄本を調べれば、代表取締役が分かりますので、その人と契約交渉しましょう。
口頭で合意するにせよ、書面を取り交わすにせよ、契約を締結するときは、必ず「代表取締役」を相手にするのです。
なぜなら、代表取締役はいかなる場合も法人の代表者として権限を持っているからです。

他方、その他の取締役や従業員は、代表取締役から権限を与えられれば、契約を締結できますが、権限を与えられなければ、契約締結できません。
代表取締役が、どの取締役や従業員に、いかなる権限を与えているか、必ずしも分からないため、心配ならば、代表取締役と話をして下さい。
また、自分の部下に対しても、代表取締役を相手にするよう、きちんと教えておく必要があります。

事例の現場監督のように、権限がない人と合意しても、相手方会社に契約の効力を対抗できず、無意味となります。
特に相手方会社と初めて取引をする場合、会社内での権限の定めが全く分からないのですから、確実に権限があると確認がとれない限り、契約してはいけません。

２　契約締結権限が誰にあるか明確に伝えよう

逆に、権限のない自社従業員が、取引先に迫られて、勝手な約束をしないように、取引先等に対して、従業員に金銭に関する権限はない、と事前に通知しておく工夫も考えられます。

実際の例ですが、気弱な現場監督が、下請業者から迫られて、工事代金を勝手に増額したり、勝手に発注してしまった、ということがありました。
当然、現場の従業員に対して、勝手な合意をするな、と指導することも重要ですが、最初から、取引先に対し、この現場の従業員には契約締結権限はない、代表者の自分しか契約締結権限がない、とメールなどで通知しておけば、余計なトラブルを避けられるでしょう。

例えば、会社から取引先に出す注文書等に、契約締結担当者を代表者と指定しておく等すれば、他の従業員と勝手に交渉はしないでしょう。仮に交渉しても無効となります。

月刊東海財界２０２３年１１月号掲載

ご回答

今回のようなケースは実はよくあります。
大手メーカーとの間では、取引基本契約書を取り交わさなければならず、その契約書の中で、売主の責任を長期間とする規定が入れられています。他方、仕入先については、何も契約書を取り交わしておらず、発注書と受注書で処理している、というようなケースです。
このようなケースで大変困るのは、中間の企業であり、大手メーカーからは長期間責任追及がされてしまう一方、仕入先に対しては比較的短期間しか責任追及できないことになります。

一般的に、大手メーカーは、消費者からの信用を大事にしており、製品の保証期間を設けることが多いです。そのため、仕入先に対する責任追及を長期にわたって行うことができるよう、契約書上の規定を入れていることが多いです。
今回のように、仕入れの対象物に不具合（契約不適合）があった場合には、不適合を知ってから一定期間内（例：１年）に仕入先に対して通知することによって、損害賠償請求ができる、という規定が入っていることが多いです。
このような規定により、長期間にわたって、仕入先に対して責任追及することが可能となり、大手メーカーは損害を回避しているのです。

他方、多くの中小企業では、さらにその仕入先に対する契約書を取り交わさず、大手メーカーとの間の契約書に記載されているような長期の責任追及に関して合意をしていないです。
本件のような場合、貴社と仕入先は、お互い商人ということになりますから、商法５２６条が適用されます。
商法５２６条２項では、直ちに発見できない契約不適合であっても目的物受領から６か月以内に不適合を発見し通知しないと、損害賠償や契約解除が請求できなくなると規定されています。
つまり、契約書等で特別な合意をしていないと、この商法規定が適用され、受領から６か月で、損害賠償等の請求ができなくなってしまうのです。
貴社の場合、特別事情がない限り、仕入先に責任追及できなくなっている可能性があります。

このような事態を回避するためには、全取引について契約書をきちんと取り交わすのが望ましいです。それが無理でも、責任追及される期間と責任追及できる期間とが釣合いがとれているか、全取引について再確認するべきでしょ

月刊東海財界２０２３年９月号掲載

ご回答

グローバル化した昨今、外国企業との間で、製品や部品などを売買することは、中小企業であっても、珍しくなくなりました。
日本と中国との間の取引は、日本国内の企業同士の取引とかなり相違点があります。思わぬ落とし穴があったりしますので、十分な注意と検討が必要です。

私の事務所でも、中国との海外取引について相談を受け、あるいは中国の弁護士に対応を依頼してきました。
今回の事例は、海外取引で起こりやすい典型的な紛争です。
紛争解決において注意点が２つあります。

１つ目は、日本の裁判所で訴訟ができるか（裁判管轄）、２つ目は、どこの国の法律が適用されるか（準拠法）、です。

日本の裁判所で訴訟ができないならば、中国で訴訟を提起するほかありません。また、日本で裁判ができるとしても、どこの国の法律が適用されるか、も重要な影響があります。有利不利が変わるからです。日本で裁判するのに日本法を適用しないことがあるのか、と意外に思われるかもしれませんが、日本の裁判所で外国の法律が適用されて判決が下される場合もあります。

今回の中国との取引を前提に説明します。

まず、このような国際取引をする時は、売買契約書を作成することが絶対必要です。裁判管轄や準拠法についても、契約書に盛りこむのが一般的です。

皆さんはおそらく、売買契約書に、管轄は名古屋地方裁判所にして、準拠法は日本法にする、と書けば問題がないと思われるでしょうが、ことは簡単ではありません。
杭州の会社への売買代金請求の訴訟を、名古屋地方裁判所に起こしたらどうなるでしょうか。訴状等の送達に時間は掛かりますが、希望通りの判決はもらえますが、この判決で中国の会社の資産を強制執行することはできません。なぜなら、日本の判決は中国において効力が認められていないからです。日本と中国では、相互に判決の承認・執行の要件とされる『相互の保証』が取り交わされていないからです。そのため売買契約書には、紛争解決のために、中国国際経済貿易仲裁委員会○○支部の仲裁によるとし、準拠法は日本法とする（中国法を選択することもあります）、との条項にしています。中国の裁判所は信頼性に不安があるからです。

反対に、中国から買った製品の代金を支払わなかった場合、裁判管轄は名古屋地方裁判所にして、準拠法は日本法にすることは、有利と考えられます。なお、中国企業から中国の裁判所へ訴訟が起こされ判決が出ても、日本では無効ですから、強制執行されません。

月刊東海財界２０１９年７月号掲載

１　ご回答
ロゴやデザインにはシャチホコPRの著作権が成立しています。
したがって，貴社がロゴやデザインについて著作権の移転や継続使用について取り決めていない場合，ロゴやデザインの使用は禁止され，損害賠償請求を受けるおそれがあります。

２　理由
デザイン等を外部に委託した場合，その成果物に関するあらゆる権利を取得すると誤解しがちですが，著作権はきちんとそれが移転することを定めておかないと当然には委託者に移転しません。
したがって，契約書等で，「本件成果物に関する一切の著作権は委託者に帰属する。」などの条項を入れておく必要があります。
上記のように委託先を変更する場合，委託先から嫌がらせのように上記のようなクレームを提出されることがあるため，是非とも面倒がらずに契約書を取り交わしておくべきです。

【ご回答】
１　タイムカードがあると良いが無くても請求自体は可能
残業代は，残業時間を把握しないと請求できませんので，タイムカードなどで残業時間を把握する必要があります。
しかし，タイムカードは残業時間を把握するための１つの手段に過ぎませんから，別にタイムカード以外の方法で残業時間を把握できるならば，それで残業時間を認定することは可能です。
たとえば，毎日，業務日報・報告書を提出していたのであれば，当該日報に何時から何時まで労働したかが記載されている筈です。
また，パソコンのログやメールを調べれば，特定の時間まで働いていたことが証明できると思います。
これら客観的な証拠以外でも，日記・メモなどの個人的な証拠でも証拠価値が完全に否定されるわけではありません。
なお，元同僚の労働時間に関する陳述などがとれれば，ある程度残業時間を特定することも可能です。当事務所で取り扱った事例では，元同僚が依頼者の残業時間が毎日最低でも２時間あったことを陳述してくださったおかげで，毎日２時間分の残業時間が裁判所によって認定された例がありました。

２　タイムカード以上の残業時間があれば別途請求は可能
以上の通り，タイムカードは残業時間を把握するための１つの方法に過ぎません。
よって，タイムカードで把握されていない残業時間があれば，この時間について残業代が請求できるのは当然のことです。
どのような資料があるのか，具体的にお聴きして，適切な資料を探し，保全する必要があります。

１　ご回答
ショベルカーが売られる前に，そのショベルカーを仮差押えすることをおすすめします。
仮差押えをすることで，早期に債権回収を図ることが可能になるかもしれません。

２　補足説明
本件の場合，貴社はレンタル料について相手方会社に対する訴訟を提起し，判決をもらった後で，ショベルカーを差し押さえるというのが本来の手続です。
しかし，判決をもらうまでには早くとも３か月，遅いと１年程度かかる場合があり，その間にショベルカーが売却されてしまう可能性があります。
そのため，民事保全法では，判決までの間，ショベルカーのような動産の処分を禁じたり，場合によっては動産を執行官が取り上げて保管する，といったことを可能としています。
要するに，仮差押えを利用すれば，とりあえず動産（ショベルカー）が売却されなくて済む訳です。
また，債務者によっては，仮差押えをされたままだと仮差押えをされた物が売却できないから，仮差押えを何とか解除してもらおうと，仮差押えをした債権者に対して優先的に弁済をすることもあります。
このように，仮差押えは債権者にとって大きなメリットがあります。

３　注意点
このように，仮差押えはメリットが大きいですが，他方で注意すべき点があります。

①紛争に決着がつくまで担保金を積まなくてはならない，

②ある程度の証拠は迅速に用意する必要がある，

③常に裁判を回避できるわけではない，

といった点です。
仮差押えを行う場合，債務者にとって不利益が生じるため，債権者は担保金を積まなければなりません。たとえば，本件のような場合，６０万円ほど担保金を積まなければなりません。とられてしまうわけではありませんが，裁判を行うなど，①紛争に決着がつくまで担保金は取り戻せなくなります。
次に，仮差押えは緊急で行うのですが，②時間が無いのに結構たくさんの証拠の提出を求められる場合があります。迅速に対応する必要があります。
さらに，あくまで仮の差押えですので，③最終的に目的物をお金に換えるためには裁判が不可避です。
以上のメリットデメリットを考慮して，仮差押えを行うか，決めるのです。

（ご回答）
借地借家法３２条は，いわゆる強行法規であり，賃貸借契約上適用が排除されていても，無効です。
強行法規というのは，当事者でこれに反する合意をしても，合意が無効となる法規を指します。
したがって，上記のような強行法規に反する条項があっても，強行法規が優先しますので，借地借家法３２条が適用され，減額交渉は可能です。
もちろん，一旦賃貸借契約を解約する必要もありません。
賃貸借契約では，このような強行法規が沢山あるため，契約書上適用が排除されていても適用される可能性があるため，諦めずに相談して頂きたいものです。

１　結論
もし，建物が建っている土地にだけ抵当権を設定した場合，土地を競売しても大変な損をします。抵当権を設定するなら，土地と建物両方に登記を設定して下さい。また，保存登記が無い建物についても保存登記をして必ず抵当権を設定して下さい。

２　理由
建物が建っている土地にだけ抵当権を設定した場合（建物・土地ともに債務者の所有だったと仮定します。），債務者がお金を払えずに抵当権を実行すると，建物には法定地上権が成立する場合があります。
法定地上権は賃借権のようなものだと理解して下さい。
このため，競売しても，土地は，更地としての価値がありませんので，大幅に価値が下がります。よって債権回収に当たっては，土地だけに抵当権を設定するというのは完全な誤りです。
なお，建物が未登記であったとしても，この法定地上権は成立することになりますから，債務者に保存登記をさせた上で，抵当権を設定する必要があります。ご注意下さい。

１　結論
借りる前の部屋の写真を撮影したり，賃借人から最初に部屋の汚損や器具の破損の有無について確認書をとるなどして，トラブルを防止しましょう。

２　理由
基本的に，賃借人は，借りた物件が破損・汚損していたらこれを元通りにして賃貸人に返還する義務があります。
これを原状回復と言いますが，「元」がどうであったかが争いになると水掛け論となり非常に面倒なことになります。
したがって，当初の部屋の状態を写真におさめるか（もちろん，日付が写真に入るようにして下さい。），賃借人から部屋の汚損や器具の破損が無い旨の立会い確認書をとるようにして，後日の紛争を防止する必要があります。
高額な賃料の物件ほど，争点が多くなりますので，きちんと事前の対応をする必要があります。
貴社がこのような体制を一旦とるだけで上記のようなトラブルは無くなると思います。
以上
※本記載は平成２４年５月３１日現在の法律・判例を前提としていますので，その後の法律・判例の変更につきましてはご自身でお調べ下さい。

建設業法を利用した債権回収
建設業を営む会社の社長さんが，法律事務所を訪れました。

建設業法による保護

弁護士　Ｙ社は，建設業法を完全に無視しているようです。

社長　法律違反をしているんですか。ひどいとは言っても，違法行為をされているとまでは思っていませんでした。

弁護士　建設業法では，各種の下請保護のルールが定められています。
①見積条件を提示すること（２０条３項）
下請人に見積をさせる場合には，工事内容を具体的に提示しなければならないし，必要な見積期間を確保しなければなりません。
②書面による契約締結（１８条，１９条１項２項，１９条の３）
下請工事の着工前に，建設業法所定の事項を記載した書面で契約を締結する必要があります。契約書の形でなくとも，工事代金等を記載した書面の取り交わしが求められます。

社長　②はびっくりしました。我々は，よっぽど大手の仕事以外は，契約書など作ったことが無いからです。口頭でやったり，簡単な注文書１本だけだったりします。

弁護士　法律上は違法だということです。慣習は言い訳になりません。次のような保護規定もあります。
③不当に低い請負代金禁止（１９条の３）
元請負人が，取引上の地位を不当に利用して，通常必要と認められる原価に満たない金額を請負代金とする契約を締結することは禁止されています。

社長　相手方が発注書でこちらの見積を３割カットした金額を記載していても，原価に満たない場合は，違法ということですね。

弁護士　そうです。
④指値発注の禁止（１８条，１９条１項，１９条の３，２０条３項）
また，元請負人が，一方的に決めた金額で下請契約を締結させることは禁止されています。御社のケースでは，これにも該当する可能性があります。
⑤やりなおし工事の下請負人負担の禁止（１８条，１９条２項，１９条の３）
なお，下請負人の非が無く工事がやりなおしになってしまった場合，下請負人にやりなおし分の費用の負担させてはいけません。
⑥支払留保の禁止（２４条の３，２４条の５）
元請負人の完成確認検査及び引渡が終了したのに，下請代金を支払わないことは違法です。

社長　なるほど。⑥の違反は明らかです。今後，どういう対処が可能ですか。

建設業法違反の効果

 
弁護士　実は，建設業法に違反しているから直ちにＹ社から適切な代金が払ってもらえるというものではありません。本来は，裁判で訴えて判決をとるという通常訴訟の手続をとる必要があります。
ただ，普通の債権回収と異なるのは，行政の力を借りることができるということです。

社長　どういうことでしょうか？

弁護士　具体的には，建設業違反を県に申告し，県から相手先に調査をしてもらい，指導・助言・勧告をしてもらうことができます。これが相手先への圧力となります。

社長　なるほど，こういうことを通して，債権回収を促すということですか。

弁護士　建設業法違反によっては，公共事業の指名停止処分を受けるものもありますので，相手先が公共事業をしているようなケースでは効果があります。また，場合によっては，独占禁止法違反にもあたるということで公正取引委員会から勧告等の処分を引き出すことも可能かもしれません。

社長　債権回収は半分諦めていましたが，頑張ってみようと思います。

どうしても払わない場合

 
弁護士　そうですね。もちろん，これらの手続で相手が支払に応じなければ，最終的には裁判しかありません。ただ，今回のようにちゃんと値段がはっきりしない工事の代金については，争いになりそうですので，Ｙ社の幹部・担当者と話をする機会をもうけ，代金額についての相手方の言い分を録音する等して証拠保全に努めるべきです。

社長　分かりました。早速とりかかります。

建設業以外でも，下請業務については様々な保護法があります。したがって，これらの保護規定を有効活用すれば債権回収につなげることができるかもしれません。

破産から保証金を守る

３つのシナリオ
弁護士　今回の保証金の話ですが，場合を分けてご説明する必要があります。
①最悪のシナリオ～退去前にビルが売れず，かつ何らの法的な対処もしない場合です。
②最善のシナリオ～退去前にビルが売れた場合です。
③次善のシナリオ～退去前にビルが売れなくとも，法的な対処をすることで①を避ける場合です。

①最悪のシナリオ
弁護士　まず，何もせず，しかも，ビルが第三者に任意売却されることもなく，御社がビルを退去することになった場合，御社の保証金は殆ど戻ってこなくなります。

課長　破産の通知が来ても誠実に家賃を払っている我々にとっては，あまりにむごい仕打ちではありませんか？

弁護士　そうですよね。しかし，保証金返還請求権を特別扱いしたら，他の債権者からはどうして？と疑問が出るでしょうね。

課長　なるほど。他の債権者も低い配当となるのですからしょうがない，ということですか。

②最善のシナリオ～棚からボタ餅
弁護士　しかし，運良く御社が退去する前にビルが任意売却されると，保証金は全額戻ってくることになります。

課長　え！どういうことですか？

弁護士　実は，保証金返還請求権は，賃貸借契約にお供をする権利なのです。したがって，御社の退去前にビルが任意売却されると，買った第三者に御社との賃貸借契約が引き継がれますが，保証金返還請求権もこれにお供して引き継がれますから，その第三者が払う必要が出てきます。

弁護士　賃借人の立場で言ったら当然のことですよね。保証金が新しいオーナーに引き継がれないとしたら，賃借人の関係の無いところで，保証金を回収できなくなってしまいますから。他方，新オーナーは，買うときに，いくら保証金を返せばいいか，預かっている保証金額を旧オーナーに尋ねることができますから，不合理ではありません。

課長　なるほど。でも，我が社が退去した後に売れた場合には引き継がれない，というのも変な話ですね。

弁護士　あくまで賃貸借契約にお供する，ということからすると，賃貸借契約が終わってしまうと，お供しなくなるわけですね。

弁護士　いずれにせよ，第三者が御社の退去前にビルを買ってくれれば，御社の損失はゼロです。

課長　しかし，それでは運任せになりますよね。

弁護士　そこで，③の話をさせて頂きます。

③次善のシナリオ～寄託請求

弁護士　①で述べましたように，御社が何も手を打たずに，放置しておくと，賃料は退去までしっかり払わされるわ，保証金は殆ど戻ってこないわ，ひどい結果となります。そこで，「寄託請求」をして頂くと良いです。

課長　一体何ですか？

弁護士　要するに，「これから納める賃料を預かっておいて下さいね。退去するときに，保証金額を上限として，納めた賃料分を返してもらいますよ。」という制度です。破産法７０条に規定されています。

課長　我が社のケースでは，保証金全額は戻ってこないとしても，これから払う３０万円の賃料の半年分を確実に返してもらえる，ということでしょうか。

弁護士　その通りです。寄託請求の理屈を簡単に説明しましょう。賃貸借契約が終わり，借りていたものを返す際，未払賃料があったら保証金に当然に充当されます。寄託請求をすると，寄託された賃料は毎月の賃料に充当されなかったことになります。寄託請求しておかないと，毎月払うお金は毎月の賃料に充てられたことになり，保証金から差し引くべき未払賃料が存在しないことになります。

課長　難しいですが，何となくは理解できました。いずれにしても，知らないと大損になるところでした。

弁護士　寄託請求をする賃借人は，ほぼ皆無に近いです。ご相談頂いて本当に良かったです。

１　結論
その１　Ｙに対して訴訟を提起することができます。弁護士を通じて交渉することもできます。
その２　車が所有権留保されているならば，所有者名義人に対して，車両の撤去及び未払賃料の支払いを請求するべく，訴訟提起する余地があります。

２　理由
その１は，張本人であるＹに対する請求です。
問題は，Ｙをどのように見つけ出すかですが，Ｙの住民票が移っている場合には，弁護士ならば，移転先の住民票を取り寄せることができます。住民票によって，移転先のＹの所在を確認し，Ｙと交渉したり，訴訟提起することが可能となります。
住民票によってもＹの移転先が不明な場合は，公示送達等の手段で訴訟を提起することが可能です。もっとも，この場合，Ｙの資力はあてにできませんので，撤去費用や未払賃料の回収は事実上不可能になります。

その２は，車検証上，オートローン会社が所有権者として名を連ねているような場合です。
張本人のＹが相手ではないので，一定の条件を満たす必要があります。
大まかに言うと，オートローンの残債務全額の弁済期が到来している場合は，撤去義務等をオートローン会社が負担します。

３　判例
最高裁平成21年03月10日判決は，「動産の購入代金を立替払した者が，立替金債務の担保として当該動産の所有権を留保する場合において，買主との契約上，期限の利益喪失による残債務全額の弁済期の到来前は当該動産を占有，使用する権原を有せず，その経過後は買主から当該動産の引渡しを受け，これを売却してその代金を残債務の弁済に充当することができるとされているときは，所有権を留保した者は，第三者の土地上に存在してその土地所有権の行使を妨害している当該動産について，上記弁済期が到来するまでは，特段の事情がない限り，撤去義務や不法行為責任を負うことはないが，上記弁済期が経過した後は，留保された所有権が担保権の性質を有するからといって撤去義務や不法行為責任を免れることはない。」と判示しています。
最高裁判例へリンク
つまり，オートローン会社も巻き込むことができる，という判例です。

１　結論
あなたは、破産管財人に対して、不動産の所有者であることを対抗できません（民法１７７条）。したがって、破産管財人に土地・建物を引き渡す必要があります。

２　理由
破産管財人は、破産者の地位をそのまま引き継いだものではなく、破産債権者の利益のために独立の地位を与えられた破産財団の管理機関にあたりますから、破産手続開始決定前に対抗要件（登記）を備えないと、破産管財人に対抗できません。
登記は代金支払時にすぐに移転しておいてもらわなければならないのです。

３　判例
最高裁昭和４８年２月１６日判決では、土地賃貸借契約について対抗要件を備えていなかったケースで、土地を借りていた方を敗訴させました。

※　民事再生について
ちなみに、上記友人が、民事再生手続を開始した場合も、当該友人（再生債務者といいます。）に対抗できなくなる、という判例が近時、大阪地裁で出されました（大阪地裁平成２０年１０月３１日判決）。
控訴されていますので、今後結論がどうなるかは不明ですが、破産と同様の結論になると思われます。破産よりも釈然としないと思われるでしょうが、登記は備えておくものだと肝に銘じておくべきでしょう。

１　結論
償却規定は有効です。

２　理由
保証金の償却は、賃借人の使用による設備の償却費を一部賃借人に負担してもらうという趣旨で取り決められています。
これ自体に、合理性が認められないというわけではありません。
賃借人が消費者である場合には、別途消費者契約法上の救済措置があるかもしれませんが、事業者の場合は、厳しいというのが実際です。

２　判例
①東京地方裁判所判決／平成１５年（ワ）第２２２０１号、平成１６年（ワ）第１８７８３号
②東京地方裁判所平成１８年（ワ）第４２１５号、平成１８年（ワ）第１０２８４号精算金請求事件平成１９年４月１３日

いずれの判例も、保証金乃至敷金の償却規定を有効と判断しています。

賃貸家屋が朽廃し、およそ建物としての効用を失っている場合には、建物賃貸借契約が終了し、借家人に出て行ってもらうことができます。
しかし、朽廃まで至らないけれども、保安上危険がある程度に老朽化した建物の場合は、問題があります。

家主側の解約申出は、旧借家法１条の２の「正当事由」がある場合にはじめて有効となります。
したがいまして、特に家主側に敷地利用の差し迫った事情が無い限り、借家人に立退料を支払う必要があります。
立退料の金額は、一概には決められませんが、環境によっては、１００万円～２００万円程度になる場合もあるようです。

立退料を払いたくない方は、粘り強く交渉し、代替家屋を提供したり、新しく築造する建物への入居を認めたりして、借家人と円満な解決を結ぶべきでしょう。

Ａさんは、龍神商事の代表取締役ですが、龍神商事の顧問弁護士のところに相談に来たついでに、以前から気になっていた株券の電子化について質問しました。以下は、そのやりとりです。

施行日は来年１月５日　

Ａ　最近、株券が電子化されるというＣＭがたくさん流れているけど、株券が電子化されるのはいつですか？

弁　株券の電子化は、2009年1月5日に一斉にされます。

Ａ　私は会社経営をしているけど、我が社の株も電子化されるってことですか？

弁　御社が上場していなければ、電子化されないですよ。電子化されるのは上場株式だけなので誤解しないでください。

Ａ　で、電子化で何が起こるんですか？

弁　極端なことを申し上げれば、電子化によって、お手元の株券が紙切れになってしまいます。

Ａ　今まで、殆どの株券を証券会社に預けていたんだけど、もしかしてそれが無価値になってしまうんですかね？

弁　たしかに株券は無価値になりますが、株式が消滅するわけではありません。株券預託先の証券会社がそのまま「口座管理機関」になり、あなたのために「一般口座」が開設されます。「一般口座」の株式は、従前通り売買が可能です。殆ど取り扱いの変更はございませんので、ご安心ください。

タンス株にご注意　

Ａ　ほう、すると、証券会社に預けてある株券は問題ないってわけですね。じゃあ、昔買った株で家の金庫にしまっている株券は問題がありそうですね？

弁　いわゆるタンス株（証券会社に預託していない株式）については、株主名簿管理人とされている信託銀行等において、あなた名義の「特別口座」が開設されます。

Ａ　なんだ！自分で作らなくても口座が開設されるんだったらその方が楽でいいですね。

弁　そううまい話ばかりではありませんよ。この「特別口座」の株式は、「特別口座」に入れたままでは売買できません。
売買するためには、いったん証券会社で「一般口座」を開設していただいて、「特別口座」から「一般口座」に株式を振り替える必要があるんです。
特別口座から一般口座に振り替えるのには数日かかりますから、素早く売買できません。株主にとっては不利益ですよ。

分かりやすく図を書いてみましょう。
勝手にできる↓　　　自分で作る↓
自分の特別口座　→　自分の一般口座　→ 売却

Ａ　ふーん。それじゃあ、タンス株のままだと売りたいタイミングで売れないってことなんですか？

弁　そうなんです。ですから、極力今のうちにタンス株を証券会社に持って行って口座を作っておいた方がいいですよ。
今巷に流れているＣＭは、そういったことを勧めているんです。
言い忘れましたが、手続の都合で、「特別口座」の株式は、株券電子化から約５週間、取引所市場にて売却できない期間が発生するとの話です。
又、多くの証券会社は、株券の預託期限を平成20年11月末から12月中旬限りとしていますので、株券預託はお早めに。

Ａ　いずれにしても、長期間売買できないというのは困る。早速、株券を証券会社に預けることにしよう。

他人名義のままだと危険

Ａ　そういえば、先月、資金繰りが悪くなった取引先からトヨダ株を買ってくれと言われて株券を時価で買ったんだが、株券を持っているだけで満足して、株主名簿の書換なんかしないまま放置しているのだが、まずいでしょうか？

弁　まずいですね。会社の株主名簿には取引先の名義が記載されているので、取引先の名義で「特別口座」が開設されてしまいますよ。
取引先が、株式を自分のものとして売却してしまうことも可能です。そんなことはしないと信じたいですが。

Ａ　じゃあ、株主名簿の書換を早速しようか。いやむしろ、証券会社に口座を作って登録しておくべきだね？

弁　その通りです。そうした方が手間がかからず、良いでしょう。
なお、電子化後の特別救済措置として、電子化から１年間、株券の呈示と電子化前の株式取得を裏付ける証拠（たとえば契約書）を提出すれば、前の名義人の協力がなくても自己名義の特別口座へ振り替えてもらえることができます。
しかし、１年を超えてしまうと、①名義人と共同で振替請求したり、②判決をとったり、③名義人の利益を害さない旨の証明をしたりしないといけないなど、大変厄介なことになります。

Ａ　ま、そんな大事にならないように、事前に手続はとっておきますよ。

 
株券を担保にしている場合　

Ａ　最後に、取引先が支払いを滞らせていたので、取引先が持っている株券を質としてもらっているんだが、それは、どうなるんですか？

弁　株券の電子化により、お持ちの株券は紙切れになってしまいます。ですから、株式質についても「株券の占有」を失うことになるので、第三者対抗要件（他の債権者らに対して自らが質権者であることを対抗することができる力と理解してください。）が失われてしまいます。
きちんと手をうっておかないとその取引先が電子化後、事情を知らない第三者に質権を設定させてしまうこともあり得るのです。

Ａ　いやー、株券の電子化って気をつけていないと損するかもしれないんですね。勉強になりました。ありがとうございます。

外国人から不動産購入には本人確認の問題や税務上の問題が
あることを認識する必要があります。

外国人による日本の不動産に対する投資が
ブームになっていますが、
外国人も高値で売り抜けようとして売却をする場面が増えることが予想されます。

外国人などの海外居住者や海外法人から不動産を購入する場合、
まず、本人確認と登記のための必要書類を確実に取り付けるようにしなければなりません。
次に、
買主側には、源泉徴収義務（売買代金の１０％）があることを
忘れないようにしなければなりません。

すなわち、海外居住者や外国法人が日本国内の不動産を譲渡した場合
買主はその譲渡代金の１０％を売主に渡さないで、
源泉徴収して翌月１０日までに税務署に納付する義務があります。
この源泉徴収の義務は購入者側にあります。
この時、源泉徴収を忘れると後から追徴されることになりますので、
それを売主から取り返す必要が出てきます。
今後このようなトラブルが多発することも予想されますので、
十分な注意が必要です。
なお、海外居住者とは外国人とは限りません。
日本人で海外に１年以上の長期勤務をしている人の場合も該当します。
但し、個人が居住用に譲り受けた１億円以下の土地建物については
源泉徴収する必要はありません。

保有不動産を売却する時には、
不動産業者との間で「媒介契約」を締結します。

「媒介契約」とは、簡単に言えば、
不動産を購入する客を捜してきて売買契約が成立するよう
仲介する契約を言います。

一般に、不動産の媒介契約には、３種類あります。
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の
いずれかを依頼者が選択することができます。

①専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、
他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
依頼者は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
②専任媒介契約
①とほぼ同じですが、
自分で購入希望者を見つけることはできます。

③一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼でき
自分で購入希望者を見つけることもできます。

①に行くほど不動産業者が真剣に購入者を見つけてくれるイメージでしょうか。
逆に①に行くほど依頼者の拘束は大きく
安易に解除できなくなるわけです。
（不動産業者の方の豆知識）
なお、媒介契約締結の際には、
消費者保護の点から
国土交通省は、住宅宅地審議会の答申をふまえ
「標準媒介契約約款」を作成し、告示しています。
宅地建物取引業者が媒介契約書を作成する場合においては、
宅地建物取引業法施行規則第15条の7第4号により、
「標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」を
契約書に記載しなければならないことになっています。
宅地建物取引業者が媒介契約書を作成する場合に
「標準媒介契約約款」を使用しないことも可能です。
→契約をチェックする必要があります。

大企業だから、大丈夫、というのは
必ずしも正しくはありません。
むしろ、大企業は様々なリスクにさらされていますから、
一般企業よりも契約条項にはシビアです。

分かりやすい例でいうと、裁判管轄です。

相手方企業の本社を管轄する裁判所になっているのではないでしょうか？

裁判になると、

遠隔地まで出向く費用がかかります。

共同開発で発明をした場合の、
特許権や実用新案権の帰属はどうなっているでしょうか？

自社の技術の核心部分を守る
営業秘密は、大企業側による無断利用から守られていますか？

よくよく読むと
自社に不利益且つ不公平な条項が盛り込まれています。

多くが紛争になった後で私達弁護士の下に持ち込まれますが、
後の祭りということも多いです。

ただの言葉に過ぎませんが、
その言葉が数千万円の不利益を産むとしたら
悔やんでも悔やみきれません。

契約締結に際しては、
特に金額の大きな契約の場合は、
専門家の助言を得るのが、大きな節約となります。

契約書には、毎月１５日までに５万円ずつ返済されれば良い、と定めていますから、１回目から支払を怠っても、友人に対して、月々５万円ずつしか請求できません。これを「期限の利益」と言います。１００万円を支払う義務があるのだけれど、それを先延ばしにしてもらえれば債務者にとって利益です。それで「期限の利益」というのです。
この事案では、裁判に訴えても、月々５万円ずつ支払えという判決しかもらえません。
では、どういう対応をすればよかったのでしょう？

 
対応その１
そもそも、契約書に分割払いの条項を書かなければ問題は発生しませんでした。
事実上、友人に分割払いをしてもらって、契約書に書かなければいいのです。

 
対応その２
友人が分割払いの条項を入れて欲しいと強く言った場合は、期限の利益喪失条項というものを入れておけば良いです。
この条項は、例えば、「２回以上、支払が期限を徒過するようなことがあれば、残金を一括して支払う。」といった条項です。
こういった条項を契約書に盛り込んでおけば、支払を怠った友人に対してすぐに残金１００万円を返してくれと請求できたのです。
市販の契約書式などには何気なく載っている条項ですが、非常に大事です。お金を貸す時は、必ず入れるようにして下さい。
なお、保証人を沢山つけることも大事です。会社に金を貸すなら代表者、親族を保証人にすることを忘れないようにして下さい。　

まずは、なぜ取引を中止されたか確認する必要があります。
中止の理由がない、または理由として正当とは思えない場合には、突然の中止は不当であり、中止を決めた会社に対して、損害賠償請求ができる可能性もあります。また、弁護士を通じて取引の継続を交渉してみる余地もあります。
諦めないで、ご相談して頂きたいと思います。