競売による建物のオーナーチェンジ

建物を借りていたところ、大家さんが破産してしまいました。
建物には抵当がついていたので、競売されましたが、落札をした不動産業者から、即刻立ち退いて欲しいと言われています。
私としましては、敷金も納めていることですし、居座ることができたらいいと思っています。
何とかならないでしょうか？

１　結論
抵当権が設定されるよりも前に建物を借りていた場合
→退去する必要はありません。

抵当権が設定された後に建物を借りた場合
→退去しなければなりませんが、６か月間の明渡猶予がなされます。

２　説明
①建物を借りた時期が抵当権設定より前だと、賃貸借が優先します（対抗できるといいます）。
これに対し、②抵当権設定より後だと、賃貸借が劣後します。
このように、抵当権設定時期というのは非常に重要なのです。
①の場合は、そのまま借り続けることもできますし、新しい賃貸人に対し、敷金の返還を請求することもできます。
②の場合も、すぐに退去しなければならないわけではありません。
民法３９５条１項には、建物買受人の買い受けの時点から６か月を経過するまでは、建物を買受人に引き渡さなくても良いと規定されています。ただ、賃料相当額の金銭の支払いを賃借人が免れる道理はありませんから、無料で建物に住める訳ではないことに注意しましょう。

３　活用
以上のように、建物賃借は危険が伴います。
大家に抵当権が設定されているかとかローンを返し終わっているか確認してから入居する必要があります。
また、競売物件を購入する場合、抵当権に劣後する賃借人がいる場合は、退去させることが比較的容易であるため比較的割安であることもあります。

※記事が書かれた時点の法令や判例を前提としています。法令の改廃や判例の変更等により結論が変わる可能性がありますので、実際の事件においては、その都度弁護士にご相談を下さい。