名古屋の弁護士Q&A

ご回答

私は、地域ごとで、仲介を依頼する不動産業者を決めています。遺産相続、離婚事件などで、不動産を売買する機会がよくあるので、不動産業者と密接な関係を持っておくことは大事です。また、不動産の時価を査定してもらう案件も多いので、不動産鑑定理論をある程度勉強している業者と提携しています。

不動産業者もいろいろで、丁寧に親身に売買成立に向けて動いてくれる業者もありますが、不誠実と思われる業者も少なからずあります。不動産業者の選定は慎重に、どなたかの紹介を受けて、定評がある業者に依頼したいものです。

ところで、媒介契約には以下の３種類があります。

一般媒介契約とは、３つの中で最も制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、依頼者が自分で購入希望者を見つけて売買することも可能です。ただ、レインズ（指定流通機構）への登録義務は任意で、販売状況の報告義務はありません。私は、ほとんどのケースで、この契約を利用していますが、より多くの不動産業者に情報を届けて、成約の可能性を高くすることが良いからです。
ただ、不動産業者からすると、一生懸命販売活動をしても、他の不動産業者が契約を決めれば、それまでの労力が無駄に終わるため、販売活動に身が入らないという危惧もあります。

専任媒介契約とは、１社のみに依頼する媒介契約で、他の不動産業者に仲介を依頼することはできません。しかし、レインズへの登録が義務化され、依頼者への販売状況の報告義務が１４日に１回以上と定められています。１社としか媒介契約を結べないため、業者も、売却するために一生懸命販売活動するはずだ、と思われます。加えて、定期的な販売状況の報告義務が課せられて、レインズへの登録が義務化されていることも、メリットだと言われています。ただ、他社との競争がないため、不動産業者が、営業活動をしっかりやらない心配もあります。

もう一つの専属専任媒介契約は、あまり利用されていないので、説明を省略します。

今回のケースのように、不動産業者は、他の業者との競争を避けるため、専任媒介契約を勧めることが多いと思います。
私の考えでは一般媒介契約が、一番良いと思います。経験上、専任媒介契約を結んでも、一般媒介契約を結んだ場合に比べて、より熱心に買手を探してくるという実感がなく、一般媒介契約でも、買手を探す力がある不動産業者であれば、他の業者に先んじて買い手を見つけてこれるからです。

なお、仲介手数料は、国交省告示（令和元年が最新）で上限が決められ、多くの業者が、契約書で上限近くの金額を決めていますが、安くしてくれる場合もあります。

月刊東海財界２０２３年７月号掲載

ご回答

借地借家法によれば、借地権は、普通借地権と定期借地権の２つに分かれます。
そして、定期借地権は、①一般定期借地権、②建物譲渡特約付借地権、③事業用定期借地権、④一時使用目的の４つに分類されます。

そもそも、事業用定期借地権とは、事業の用途に限定して、期間を定めて事業に供する土地を借りる権利をさします。
旧借地法時代は、建物使用目的で、土地を貸すと、半永久的に戻らないと言われ、建物を撤去してもらい、土地を返してもらうことは困難でした。受け取った地代を超える、多額の立退料を払わないと、返してもらうことはほぼ不可能でした。

その結果、土地所有者は、土地を貸さなくなり、土地の有効利用がなされず、社会的にも大きな損失となっていました。そのような問題を解消するため、定期借地権が考え出されました。

定期借地権で土地を貸すと、借地契約が満了となったら土地が確実に戻ってきます。事業用定期借地権も、契約の更新がなく、契約終了時に建物買取請求権が発生せず、建物を撤去して原状に戻して、土地が返ってくるし、立退料等の金銭請求をされることもありません。土地所有者は、長期にわたって安定した収入を得られ、メリットも大きいです。
土地の借主としては、コンビニ・スーパーマーケットのような大型店舗、パチンコ店、工場、倉庫などが多いです。

事業用定期借地権の契約には、次の要件が必要です。
①　契約期間を10年以上30年未満、もしくは30年以上50年未満にする
②　借地上の建物を事業用に限定する
③　公正証書で契約する

ところで、いったん決めた賃貸借期間は、借主から一方的に解約できるでしょうか。
貸主は、２０年間は安定的に賃料が得られるという期待はしていますので、簡単に期間内の解約を認めることはできません。このケースの契約書では、建物が滅失、著しく毀損した場合は解約申入ができる、とされていました。従って、営業内容が不調だという理由では、簡単に解約申し入れにより、賃貸借を終了させることはできないと考えられます。

借主から、営業不振店舗を閉店のため、交渉により、合意解約をすることがありますが、貸主も簡単に応じることなく、損失補償を求めるべきです。ただ、貸主が営業不振で倒産しそう等の事情を総合して、解約申し入れが認められる余地もあります。

月刊東海財界２０２２年７月号掲載

ご回答

土地所有権はどこまで及ぶか、という問題になります。
そもそも、所有権とは何か、ですが、民法第206条で「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。」と書かれています。
土地の所有権とは、土地の上に家を建てたり(使用)、第三者に貸したり(収益)、土地を売却して利益を得る(処分)権利を包括した権利を指します。

土地所有権の範囲としては、地下鉄工事の影響で地盤沈下して、土地の一部が陥没したり、建物が傾いたという相談事例があります。
民法では、第207条で「土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶ。」と規定されているだけです。
その所有権が及ぶ土地上の空間の範囲は、常識的に、その土地を所有する者の『利益の存する限度』とされていますが、具体的ではありません。
法令の制限というと、土地所有権の上空について直接規定した法令は、ないと思われます。
土地所有権の地下については，大深度地下法で、地表から４０ｍの深さ(一定の耐力を持つ地盤であるが前提)とされており、１つの目安と考えられます。従って地表から４０ｍより深いエリアは『所有者の利用に制限がある』といえそうです。

ところで、空中に関しては、土地所有権がどのくらいの高さまで及ぶかは、その土地がどのような地域にあるか、都市計画上の用途制限がどうなっているかなどが、関係してくると思います。
所有権の上空が問題になる例としては、本件のように、上空に高圧線・送電線を設置するような事例が挙げられます。
土地は、建築できる建物に関して、建ぺい率、容積率が決められており、その他にも景観法による制限で、高層の建物が建てられないことがあります。土地ごとに、空中の使用権が及ぶ高さには差があります。

以下私見になりますが、本件対象地が農地ということで、この土地に高層ビルを建てられないでしょうから、送電線が設置されても、土地の使用には支障もなさそうです。他方、電力会社は電力供給という公共的な役割も担っており、送電のための鉄塔や、送電線を設置する必要性・公共性があります。
電力会社も、土地所有者に説明せず、いきなり設置することはないでしょう。おそらくは、区分地上権の設定か、地役権の設定などを申し入れ、その対価を支払う、という交渉が行われると思います。
ただ対価はそれほど多額にならないと思います。

多額の請求をして、話がこじれた場合、電力会社が送電線の設置を強行することも考えられますが、送電線設置を差し止める訴訟を提起しても、裁判所が認める可能性は低いと考えられます。損害賠償請求については認められるかもしれませんが、損害の立証が難しいでしょう。

月刊東海財界２０２２年５月号掲載

ご回答

不動産業者選びは迷いますが、大手有名会社が必ず良いとは限りません。大手だと情報量・経験・売却力が高いと思いがちですが、実は、取り扱う不動産情報には、大きな差がありません。不動産業界ではレインズという指定流通機構が利用されていて、どの不動産業者でも売買物件情報を見ることができるからです。むしろ、地元で古くから不動産業を営んでいる中堅業者(宅地建物取引業者の認可番号で確認)の方が、売買情報を多く持ち、こまめに動くので、売買成立に至るケースが多いと思います。

ところで、不動産業者の仲介手数料は、売買代金が４００万円を超えるときは、売買代金の３%＋６万円とされています(宅地建物取引業法で定める上限額)。また、仲介手数料は成功報酬で、売買が成立した時に支払うものなのです。そのため、なかなか売却できないと、売却価額を下げるように迫ってくることがあります。

仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約書を作成しますが、契約書には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類があり、業者は専任媒介か専属専任媒介を勧めることが多いです。

一般媒介は、最も制限が少なく、複数の業者に仲介を依頼することができ、依頼者が自分で購入希望者を見つけて売買することも可能です。この契約の場合、他の業者と競合するため、熱心に仲介活動をしないと思われがちです。

専任媒介は、１社のみに依頼する契約で、他の業者へ依頼することはできませんが、自分で買い手を見つけて売買することはできます。契約締結の翌日から７日以内にレインズへの登録義務があり、１４日に１回以上依頼者への販売状況の報告義務があります。契約の有効期限は３ヶ月です。一般媒介よりも、一生懸命仲介活動すると言われています。

専属専任媒介は、基本的な内容は専任媒介契約と同じですが、自分で買い手を見つけて契約することは禁止されています。レインズへの登録は５日以内にしなければならず、依頼主に対する報告義務は７日に１回以上と定められています。

私が、受任業務の過程で不動産売却をするときには、複数の業者と、仲介手数料も減額させて、一般媒介契約を結び、もっとも高い買い手を探させます。業者は、早く高く買う買い手を探さなければ、仲介手数料が入ってこないわけですから、通常一生懸命買い手を探してくれます。逆に、専任媒介や専属専任媒介でも、業者の動きがにぶく感じることがあり、レインズへの登録を怠ったり、依頼主に対する報告義務を怠ったり、おざなりな報告しかしてこない例も見受けられます。

月刊東海財界２０２２年２月号掲載

ご回答

まず土地の売主として、どのような責任を負うか、について説明します。以前は、売主が瑕疵担保責任を負いましたが、２０２０年４月の民法改正によって、契約不適合責任を負うことになりました。

瑕疵担保責任では、買主は売主に対して、解除と損害賠償のいずれかを選択して請求できるだけでした。民法改正により、これに加えて、追完請求と代金減額請求ができるようになり、更に、解除と損害賠償の扱いも変わり、売主側の責任が重くなりました。

契約内容に合う土地でなかった時には、契約の目的が達成することができないため、解除ができます。損害賠償請求については、契約不適合責任では、請求できる範囲が広がり、以前は信頼利益しか請求できなかったのが、履行利益まで含めた賠償請求ができるようになり、買主の転売利益や営業利益まで請求できます。売主にとっては要注意です。

なお追完請求は、その瑕疵について、これを取り除くことを求めることです。本件についていえば、地中にある建築廃材を除去をして、埋め戻すことが請求できます。
また、追完請求によって、契約に沿った状態に直すことができない場合には、代金を減額するという請求が可能です。

契約不適合責任においては、売主は、より重いリスクを背負うため、契約書の文言については注意が必要です。土地を売買する場合には、買主は、この土地をどのように利用するのか（駐車場か、自宅建物を建設するのか、建売住宅を建てるのか）、売買目的として明示しておく必要があります。それにより、損害賠償の金額がかなり変わってきますので、売買代金も目的に沿って設定する必要があります。

契約内容に違反する建築廃材を加えて埋立したわけですから、明らかに契約違反ですから、相談者は、埋め立て業者に対して損害賠償請求できます。

但し、契約書等で、山土で埋める、との約束が明記されていないと、「そんな約束はなかった」と開き直られる虞があります。ただ通常、建築廃材を使って埋めることは、発注者側が了解しないので、賠償請求が可能だと考えられます。ただ埋立した時期が古いと、施工業者が倒産している場合もあります。その場合には、相手方が法人であれば、取締役の個人責任を追及できる場合があります。

月刊東海財界２０２１年９月号掲載

ご回答

最近、建物明渡の強制執行を、三年続けてしましたが、強制執行期日に現地を訪れる時は、いつも緊張します。相手方が抵抗して暴れることもないとはいえません。

ところで、強制執行をするためには、その前提として債務名義（確定判決、和解調書、執行認諾文言付き公正証書等）が必要です。さらに、その判決等が相手方に送達されたことの証明（送達証明書）をとった上、これに執行文を付与してもらわなければなりません。

その上で、裁判所の民事執行の受付に申立書を提出します。

申立にあたり、添付書類として執行文付きの債務名義等を付け、執行官に支払われる費用等に充てるための予納金（約１０万円）を裁判所に納めます。　　
予納金を納めると、すぐに担当執行官から連絡が来て、第１回目の明渡しの催告の日と、第２回目の引渡し期限を決めます。最近、強制執行件数が減少し、執行官の人数も減少し、地方の裁判所だと、執行官が常駐しておらず、複数の裁判所の支部を掛け持ちしていますが、かなりスピーディーに進めてくれます。

明渡しの催告の日には、執行官と、弁護士、申立人本人（貸主）が対象建物へ行きますが、相手方が不在の場合があります。この場合、申立人が入口の合い鍵を持っていない場合は、鍵屋さん（鍵を開ける業者）を手配しなければなりません。通常、執行官が手配してくれます。但し、その費用は負担しなければなりません。

当日は、建物内に入り、執行官が、現況確認し、相手方に、引渡期限等を定めた催告書を渡して、１ヶ月以内の強制執行実施予定日を伝えます。引渡期限までに出て行かないと、明渡を実行し、室内の動産類は、１ヶ月以内に指定された期日までに、引き取らなければ競売手続きによる売却処分する旨伝えます。しかし、私が立ち会った事例では、すべて相手方から、残置した動産の所有権を放棄する旨の同意書に、署名捺印してもらっています。

引渡期限の日にも、執行官と弁護士、申立人本人、鍵屋さんとで、対象建物に行きます。その日には相手方はその建物から出なければならず、執行官が相手方に建物外に出るよう伝えます。今までの例では、相手方はこれに応じて退去しています。

退去させた後、相手方が再び入り込まないようにするため、ぜひ鍵屋さんに依頼して、入口の鍵は交換してもらって下さい。なお、心配がある時は、入口に板などを十字に打ち付けることもあります。
勿論、相手方が無断で入り込むと、住居侵入の犯罪が成立します。

月刊東海財界２０２０年２月号掲載

【ご回答】
１　東京地裁平成１４年１２月２７日判決によると，「　ア　まず、民法６１３条１項は、転借人が賃貸人に対して直接に義務を負う旨を定めただけで、転貸人に対する義務に優先しあるいは先んじて賃貸人に対して義務を負う旨定めているものではないし、民法３６４条のように債権の優先・劣後の関係が生じる場合に準用される民法４６７条２項の規定も準用されていないから、文理上、賃貸人の転借人に対する賃料請求が転貸人の転借人に対する賃料請求に優先するものと解すことはできない。」と判示しています。
上記判旨をふまえれば，賃貸人Ａからの請求があった後でも，貴社が転貸人Ｂ（破産管財人）に支払ってしまえば賃料支払義務は消滅すると考えられます。
もっとも，上記判旨はあくまで東京地裁という下級審が下した判断であり，他に判決も見当たらないため，確定的な裁判例と言うことまではできません（リスクは否定できません。）。

 
２　以上より，貴社としては，ＡＢどちらに支払っても良いという結論になりますが，今後も当該建物を借り続けたいならば，賃貸人Ａと交渉し，賃貸人Ａに賃料を払うべきでしょう。
というのも，賃貸人Ａとしては，賃借人（転貸人）Ｂから賃料を得られないため，契約が解除されてしまうことは明らかであって，賃貸人からの請求を拒絶することで，貴社が確実に当該物件から退去しなければならない結論になるからです。

 
３　逆に，もう建物を明け渡すというならば，転貸人Ｂ（管財人）に対して転借料を支払い，同時に寄託請求（破産法７０条）を行うのが合理的だと思われます。

（ご回答）
借地借家法３２条は，いわゆる強行法規であり，賃貸借契約上適用が排除されていても，無効です。
強行法規というのは，当事者でこれに反する合意をしても，合意が無効となる法規を指します。
したがって，上記のような強行法規に反する条項があっても，強行法規が優先しますので，借地借家法３２条が適用され，減額交渉は可能です。
もちろん，一旦賃貸借契約を解約する必要もありません。
賃貸借契約では，このような強行法規が沢山あるため，契約書上適用が排除されていても適用される可能性があるため，諦めずに相談して頂きたいものです。

１　結論
もし，建物が建っている土地にだけ抵当権を設定した場合，土地を競売しても大変な損をします。抵当権を設定するなら，土地と建物両方に登記を設定して下さい。また，保存登記が無い建物についても保存登記をして必ず抵当権を設定して下さい。

２　理由
建物が建っている土地にだけ抵当権を設定した場合（建物・土地ともに債務者の所有だったと仮定します。），債務者がお金を払えずに抵当権を実行すると，建物には法定地上権が成立する場合があります。
法定地上権は賃借権のようなものだと理解して下さい。
このため，競売しても，土地は，更地としての価値がありませんので，大幅に価値が下がります。よって債権回収に当たっては，土地だけに抵当権を設定するというのは完全な誤りです。
なお，建物が未登記であったとしても，この法定地上権は成立することになりますから，債務者に保存登記をさせた上で，抵当権を設定する必要があります。ご注意下さい。

１　結論
借りる前の部屋の写真を撮影したり，賃借人から最初に部屋の汚損や器具の破損の有無について確認書をとるなどして，トラブルを防止しましょう。

２　理由
基本的に，賃借人は，借りた物件が破損・汚損していたらこれを元通りにして賃貸人に返還する義務があります。
これを原状回復と言いますが，「元」がどうであったかが争いになると水掛け論となり非常に面倒なことになります。
したがって，当初の部屋の状態を写真におさめるか（もちろん，日付が写真に入るようにして下さい。），賃借人から部屋の汚損や器具の破損が無い旨の立会い確認書をとるようにして，後日の紛争を防止する必要があります。
高額な賃料の物件ほど，争点が多くなりますので，きちんと事前の対応をする必要があります。
貴社がこのような体制を一旦とるだけで上記のようなトラブルは無くなると思います。
以上
※本記載は平成２４年５月３１日現在の法律・判例を前提としていますので，その後の法律・判例の変更につきましてはご自身でお調べ下さい。

１　結論
判決・公正証書等により債権が確定していれば，裁判所に申立てをして，相手方の財産を差し押さえることができます。
また，債権が確定していなくても，相手方が勝手に財産を第三者に売ったり隠匿しないように，やはり裁判所に申立てをして，財産を仮に差し押さえ保全することができます。
但し，法律上差押えができない動産や債権がありますので，注意してください。
たとえば，給料・退職金の一部，生活必需品（衣服，寝具，家具，台所用品等），中退共からの退職金は差し押さえることができないので，ご注意ください。

２　理由
まず，あなたが相手方に対して有している権利は，裁判所等の機関によって，公的に確定してもらえなければ，財産を差し押さえる等執行することはできません。
一般には裁判をおこし，裁判所の判決によって認められる必要があります。もっとも当該権利について公正証書が作成されているならば，これを以て相手方の財産を差し押さえることが可能です。
判決等をとった後，初めて相手方の財産を差し押さえることになりますが，差し押さえる対象の財産には一定の制限があります。
それは，給料の４分の１以上は差し押さえられないとか，退職金の４分の１以上は差し押さえられないとか（民事執行法１５２条），生活必需品と見られる動産については，債務者の最低限の生活を守るため，差押禁止となっています（民事執行法１３１条，１３２条）。なお，法律上特別に差押禁止となっている財産としては中退共の退職金があります。同退職金は法律上差押えが禁止されており（但し，税金滞納の場合は除きます。），一切差押えをすることができません（中小企業退職共済法２０条）。
もっとも，これらについて銀行預金に一旦振り込まれてしまうと，差し押さえることができる場合もあります。
以上
※本記載は平成２４年５月２５日現在の法律・判例を前提としていますので，その後の法律・判例の変更につきましてはご自身でお調べ下さい。

破産から保証金を守る

３つのシナリオ
弁護士　今回の保証金の話ですが，場合を分けてご説明する必要があります。
①最悪のシナリオ～退去前にビルが売れず，かつ何らの法的な対処もしない場合です。
②最善のシナリオ～退去前にビルが売れた場合です。
③次善のシナリオ～退去前にビルが売れなくとも，法的な対処をすることで①を避ける場合です。

①最悪のシナリオ
弁護士　まず，何もせず，しかも，ビルが第三者に任意売却されることもなく，御社がビルを退去することになった場合，御社の保証金は殆ど戻ってこなくなります。

課長　破産の通知が来ても誠実に家賃を払っている我々にとっては，あまりにむごい仕打ちではありませんか？

弁護士　そうですよね。しかし，保証金返還請求権を特別扱いしたら，他の債権者からはどうして？と疑問が出るでしょうね。

課長　なるほど。他の債権者も低い配当となるのですからしょうがない，ということですか。

②最善のシナリオ～棚からボタ餅
弁護士　しかし，運良く御社が退去する前にビルが任意売却されると，保証金は全額戻ってくることになります。

課長　え！どういうことですか？

弁護士　実は，保証金返還請求権は，賃貸借契約にお供をする権利なのです。したがって，御社の退去前にビルが任意売却されると，買った第三者に御社との賃貸借契約が引き継がれますが，保証金返還請求権もこれにお供して引き継がれますから，その第三者が払う必要が出てきます。

弁護士　賃借人の立場で言ったら当然のことですよね。保証金が新しいオーナーに引き継がれないとしたら，賃借人の関係の無いところで，保証金を回収できなくなってしまいますから。他方，新オーナーは，買うときに，いくら保証金を返せばいいか，預かっている保証金額を旧オーナーに尋ねることができますから，不合理ではありません。

課長　なるほど。でも，我が社が退去した後に売れた場合には引き継がれない，というのも変な話ですね。

弁護士　あくまで賃貸借契約にお供する，ということからすると，賃貸借契約が終わってしまうと，お供しなくなるわけですね。

弁護士　いずれにせよ，第三者が御社の退去前にビルを買ってくれれば，御社の損失はゼロです。

課長　しかし，それでは運任せになりますよね。

弁護士　そこで，③の話をさせて頂きます。

③次善のシナリオ～寄託請求

弁護士　①で述べましたように，御社が何も手を打たずに，放置しておくと，賃料は退去までしっかり払わされるわ，保証金は殆ど戻ってこないわ，ひどい結果となります。そこで，「寄託請求」をして頂くと良いです。

課長　一体何ですか？

弁護士　要するに，「これから納める賃料を預かっておいて下さいね。退去するときに，保証金額を上限として，納めた賃料分を返してもらいますよ。」という制度です。破産法７０条に規定されています。

課長　我が社のケースでは，保証金全額は戻ってこないとしても，これから払う３０万円の賃料の半年分を確実に返してもらえる，ということでしょうか。

弁護士　その通りです。寄託請求の理屈を簡単に説明しましょう。賃貸借契約が終わり，借りていたものを返す際，未払賃料があったら保証金に当然に充当されます。寄託請求をすると，寄託された賃料は毎月の賃料に充当されなかったことになります。寄託請求しておかないと，毎月払うお金は毎月の賃料に充てられたことになり，保証金から差し引くべき未払賃料が存在しないことになります。

課長　難しいですが，何となくは理解できました。いずれにしても，知らないと大損になるところでした。

弁護士　寄託請求をする賃借人は，ほぼ皆無に近いです。ご相談頂いて本当に良かったです。

＜土地区画整理と賃貸借＞

１　土地区画整理事業と土地賃貸借契約
土地区画整理で仮換地が指定されると，土地の所有者や借地権者は，従前の土地に対する使用収益件を停止され，仮換地指定の効力発生日から仮換地を使用収益できる権能を取得します（土地区画整理法９９条１項）。

借地権者は，仮換地に建物を移転しなければなりません。
土地については，従前の土地と換地とが同一とみなされますが（土地区画整理法１０４条），建物は同一のものとみなされるという規定がありません。
そのため，賃貸借契約との関係で建物をどうするか検討する必要があります。
たとえば，今時，と思われるかも知れませんが，①建物をそのまま移動させる場合（建物を曳いていくことが昔はあったようです。），建物は従前の建物と何一つ変わることがありませんから，土地賃貸借契約は従前通りであり，何らの影響も無いことになります。
これに対し，②建物を解体して，換地でそのまま再築する場合は，判例上，建物の同一性は失われるとしています（最高裁昭和６２年７月９日判決）。もちろん，③建物を取り壊し，換地に新築する場合は，建物の同一性はありません。
上記②③の場合，土地賃貸借契約に影響があります。
借地法７条，借地借家法７条には，次のような規定があります。

今回のケースでは，借地法が適用されますので，これを前提にしますと，賃貸人の異議がない場合は，堅固建物については，３０年，非堅固建物については，２０年，賃貸期間が延長されることになります。
なお，賃貸人が異議を述べても，元来の土地賃貸借契約の存続期間内であれば，そのまま再築建物のための借地権に適用されます。そうすると，借地法４条，６条の問題となり，正当事由や自動更新の話になります。正当事由の判断ですが，土地区画整理に基づく建物収去は，自らが希望した場合や，過失で建物を滅失させた場合とは違うので，この点は，プラスに評価されると思われます。

（土地区画整理法）

２　結論
Ｘにおいて土地を買い取ることについては，賃貸借期間の存続を前提に，任意の交渉をされればよいというお答えしかできません。その場合，路線価の借地権価格が参考になるのではないでしょうか。
退去については，Ｘがすぐに退去を迫られるようなことではありませんが，将来の更新時期に紛争が生じることもありますので，リスクがあることは事実です。少なくとも，賃貸人との交渉経過を保存しておいた方が良いと思われます。再築後，建物買取請求権を行使するというのも不可能ではありません。

１　結論
その１　Ｙに対して訴訟を提起することができます。弁護士を通じて交渉することもできます。
その２　車が所有権留保されているならば，所有者名義人に対して，車両の撤去及び未払賃料の支払いを請求するべく，訴訟提起する余地があります。

２　理由
その１は，張本人であるＹに対する請求です。
問題は，Ｙをどのように見つけ出すかですが，Ｙの住民票が移っている場合には，弁護士ならば，移転先の住民票を取り寄せることができます。住民票によって，移転先のＹの所在を確認し，Ｙと交渉したり，訴訟提起することが可能となります。
住民票によってもＹの移転先が不明な場合は，公示送達等の手段で訴訟を提起することが可能です。もっとも，この場合，Ｙの資力はあてにできませんので，撤去費用や未払賃料の回収は事実上不可能になります。

その２は，車検証上，オートローン会社が所有権者として名を連ねているような場合です。
張本人のＹが相手ではないので，一定の条件を満たす必要があります。
大まかに言うと，オートローンの残債務全額の弁済期が到来している場合は，撤去義務等をオートローン会社が負担します。

３　判例
最高裁平成21年03月10日判決は，「動産の購入代金を立替払した者が，立替金債務の担保として当該動産の所有権を留保する場合において，買主との契約上，期限の利益喪失による残債務全額の弁済期の到来前は当該動産を占有，使用する権原を有せず，その経過後は買主から当該動産の引渡しを受け，これを売却してその代金を残債務の弁済に充当することができるとされているときは，所有権を留保した者は，第三者の土地上に存在してその土地所有権の行使を妨害している当該動産について，上記弁済期が到来するまでは，特段の事情がない限り，撤去義務や不法行為責任を負うことはないが，上記弁済期が経過した後は，留保された所有権が担保権の性質を有するからといって撤去義務や不法行為責任を免れることはない。」と判示しています。
最高裁判例へリンク
つまり，オートローン会社も巻き込むことができる，という判例です。

１　結論
Ｘは，家の明け渡しに応じる必要はありません。

２　理由
Ｘ，Ｙ，Ｚはいずれも家の共有者であり，共有者から家を使用する共有者に対して，明け渡しを求めることはできません。
その理由は，共有者は，その持分の大小にかかわらず，共有物全体を使用することができるからです（民法２４９条）。
Ｙ，Ｚは，争い方を考える必要があります。

３　判例
最高裁判例 昭和41年05月19日は，共有物の持分の価格が過半数をこえる者が共有物を単独で占有する他の共有者に対して共有物の明渡請求をすることができない，と判示しています。
最高裁判例へリンク

（最高裁判例サイト）

１　結論
償却規定は有効です。

２　理由
保証金の償却は、賃借人の使用による設備の償却費を一部賃借人に負担してもらうという趣旨で取り決められています。
これ自体に、合理性が認められないというわけではありません。
賃借人が消費者である場合には、別途消費者契約法上の救済措置があるかもしれませんが、事業者の場合は、厳しいというのが実際です。

２　判例
①東京地方裁判所判決／平成１５年（ワ）第２２２０１号、平成１６年（ワ）第１８７８３号
②東京地方裁判所平成１８年（ワ）第４２１５号、平成１８年（ワ）第１０２８４号精算金請求事件平成１９年４月１３日

いずれの判例も、保証金乃至敷金の償却規定を有効と判断しています。

賃貸家屋が朽廃し、およそ建物としての効用を失っている場合には、建物賃貸借契約が終了し、借家人に出て行ってもらうことができます。
しかし、朽廃まで至らないけれども、保安上危険がある程度に老朽化した建物の場合は、問題があります。

家主側の解約申出は、旧借家法１条の２の「正当事由」がある場合にはじめて有効となります。
したがいまして、特に家主側に敷地利用の差し迫った事情が無い限り、借家人に立退料を支払う必要があります。
立退料の金額は、一概には決められませんが、環境によっては、１００万円～２００万円程度になる場合もあるようです。

立退料を払いたくない方は、粘り強く交渉し、代替家屋を提供したり、新しく築造する建物への入居を認めたりして、借家人と円満な解決を結ぶべきでしょう。

１　結論
抵当権が設定されるよりも前に建物を借りていた場合
→退去する必要はありません。

抵当権が設定された後に建物を借りた場合
→退去しなければなりませんが、６か月間の明渡猶予がなされます。

２　説明
①建物を借りた時期が抵当権設定より前だと、賃貸借が優先します（対抗できるといいます）。
これに対し、②抵当権設定より後だと、賃貸借が劣後します。
このように、抵当権設定時期というのは非常に重要なのです。
①の場合は、そのまま借り続けることもできますし、新しい賃貸人に対し、敷金の返還を請求することもできます。
②の場合も、すぐに退去しなければならないわけではありません。
民法３９５条１項には、建物買受人の買い受けの時点から６か月を経過するまでは、建物を買受人に引き渡さなくても良いと規定されています。ただ、賃料相当額の金銭の支払いを賃借人が免れる道理はありませんから、無料で建物に住める訳ではないことに注意しましょう。

３　活用
以上のように、建物賃借は危険が伴います。
大家に抵当権が設定されているかとかローンを返し終わっているか確認してから入居する必要があります。
また、競売物件を購入する場合、抵当権に劣後する賃借人がいる場合は、退去させることが比較的容易であるため比較的割安であることもあります。

保有不動産を売却する時には、
不動産業者との間で「媒介契約」を締結します。

「媒介契約」とは、簡単に言えば、
不動産を購入する客を捜してきて売買契約が成立するよう
仲介する契約を言います。

一般に、不動産の媒介契約には、３種類あります。
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の
いずれかを依頼者が選択することができます。

①専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、
他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
依頼者は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
②専任媒介契約
①とほぼ同じですが、
自分で購入希望者を見つけることはできます。

③一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼でき
自分で購入希望者を見つけることもできます。

①に行くほど不動産業者が真剣に購入者を見つけてくれるイメージでしょうか。
逆に①に行くほど依頼者の拘束は大きく
安易に解除できなくなるわけです。
（不動産業者の方の豆知識）
なお、媒介契約締結の際には、
消費者保護の点から
国土交通省は、住宅宅地審議会の答申をふまえ
「標準媒介契約約款」を作成し、告示しています。
宅地建物取引業者が媒介契約書を作成する場合においては、
宅地建物取引業法施行規則第15条の7第4号により、
「標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」を
契約書に記載しなければならないことになっています。
宅地建物取引業者が媒介契約書を作成する場合に
「標準媒介契約約款」を使用しないことも可能です。
→契約をチェックする必要があります。

残していった荷物も、賃借人の所有物ですから、
賃借人に了解をもらえなければ、
原則として、訴訟を提起し、執行手続きを経る必要があります。
手続を経ないで、捨てたり、もらったりすると、
形式的には器物損壊とかに該当する可能性があります。
賃借人に連絡がとれるなら、
荷物を収去するよう原状回復の請求をし、
それが出来ない場合は
廃棄を承諾するよう請求します。
連絡が取れない場合は、
やむをえませんので、
きちんとした法的手続きをとることが無難です。