自宅の売却時に専任媒介契約をすすめられました。注意することはありますか？
ご回答
私は、地域ごとで、仲介を依頼する不動産業者を決めています。遺産相続、離婚事件などで、不動産を売買する機会がよくあるので、不動産業者と密接な関係を持っておくことは大事です。また、不動産の時価を査定してもらう案件も多いので、不動産鑑定理論をある程度勉強している業者と提携しています。
不動産業者もいろいろで、丁寧に親身に売買成立に向けて動いてくれる業者もありますが、不誠実と思われる業者も少なからずあります。不動産業者の選定は慎重に、どなたかの紹介を受けて、定評がある業者に依頼したいものです。
ところで、媒介契約には以下の３種類があります。
一般媒介契約とは、３つの中で最も制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、依頼者が自分で購入希望者を見つけて売買することも可能です。ただ、レインズ（指定流通機構）への登録義務は任意で、販売状況の報告義務はありません。私は、ほとんどのケースで、この契約を利用していますが、より多くの不動産業者に情報を届けて、成約の可能性を高くすることが良いからです。
ただ、不動産業者からすると、一生懸命販売活動をしても、他の不動産業者が契約を決めれば、それまでの労力が無駄に終わるため、販売活動に身が入らないという危惧もあります。
専任媒介契約とは、１社のみに依頼する媒介契約で、他の不動産業者に仲介を依頼することはできません。しかし、レインズへの登録が義務化され、依頼者への販売状況の報告義務が１４日に１回以上と定められています。１社としか媒介契約を結べないため、業者も、売却するために一生懸命販売活動するはずだ、と思われます。加えて、定期的な販売状況の報告義務が課せられて、レインズへの登録が義務化されていることも、メリットだと言われています。ただ、他社との競争がないため、不動産業者が、営業活動をしっかりやらない心配もあります。
もう一つの専属専任媒介契約は、あまり利用されていないので、説明を省略します。
今回のケースのように、不動産業者は、他の業者との競争を避けるため、専任媒介契約を勧めることが多いと思います。
私の考えでは一般媒介契約が、一番良いと思います。経験上、専任媒介契約を結んでも、一般媒介契約を結んだ場合に比べて、より熱心に買手を探してくるという実感がなく、一般媒介契約でも、買手を探す力がある不動産業者であれば、他の業者に先んじて買い手を見つけてこれるからです。
なお、仲介手数料は、国交省告示（令和元年が最新）で上限が決められ、多くの業者が、契約書で上限近くの金額を決めていますが、安くしてくれる場合もあります。
月刊東海財界２０２３年７月号掲載
※記事が書かれた時点の法令や判例を前提としています。法令の改廃や判例の変更等により結論が変わる可能性がありますので、実際の事件においては、その都度弁護士にご相談を下さい。
