売却した土地の中から建築廃材が見つかりました。私は買主からどのような責任を追及され、埋め立てた業者にはどのような請求ができますか。
ところが、買主から、２０坪の木造亜鉛メッキ鋼板葺きの簡易建物を建てようとして、基礎工事を始めたら、中からコンクリート片等の建築廃材が見つかった、と言われました。
埋立業者とは山を切り開いたときに出た土砂で埋める、との契約でした。売買契約書には現状有姿で売買し、土地の用途は簡易建物を建てて、建築材料置き場にすることが、明記されています。
私は買主からどのような責任を追及され、埋め立てた業者にはどのような請求ができますか。
ご回答
まず土地の売主として、どのような責任を負うか、について説明します。以前は、売主が瑕疵担保責任を負いましたが、２０２０年４月の民法改正によって、契約不適合責任を負うことになりました。
瑕疵担保責任では、買主は売主に対して、解除と損害賠償のいずれかを選択して請求できるだけでした。民法改正により、これに加えて、追完請求と代金減額請求ができるようになり、更に、解除と損害賠償の扱いも変わり、売主側の責任が重くなりました。
契約内容に合う土地でなかった時には、契約の目的が達成することができないため、解除ができます。損害賠償請求については、契約不適合責任では、請求できる範囲が広がり、以前は信頼利益しか請求できなかったのが、履行利益まで含めた賠償請求ができるようになり、買主の転売利益や営業利益まで請求できます。売主にとっては要注意です。
なお追完請求は、その瑕疵について、これを取り除くことを求めることです。本件についていえば、地中にある建築廃材を除去をして、埋め戻すことが請求できます。
また、追完請求によって、契約に沿った状態に直すことができない場合には、代金を減額するという請求が可能です。
契約不適合責任においては、売主は、より重いリスクを背負うため、契約書の文言については注意が必要です。土地を売買する場合には、買主は、この土地をどのように利用するのか（駐車場か、自宅建物を建設するのか、建売住宅を建てるのか）、売買目的として明示しておく必要があります。それにより、損害賠償の金額がかなり変わってきますので、売買代金も目的に沿って設定する必要があります。
契約内容に違反する建築廃材を加えて埋立したわけですから、明らかに契約違反ですから、相談者は、埋め立て業者に対して損害賠償請求できます。
但し、契約書等で、山土で埋める、との約束が明記されていないと、「そんな約束はなかった」と開き直られる虞があります。ただ通常、建築廃材を使って埋めることは、発注者側が了解しないので、賠償請求が可能だと考えられます。ただ埋立した時期が古いと、施工業者が倒産している場合もあります。その場合には、相手方が法人であれば、取締役の個人責任を追及できる場合があります。
月刊東海財界２０２１年９月号掲載
※記事が書かれた時点の法令や判例を前提としています。法令の改廃や判例の変更等により結論が変わる可能性がありますので、実際の事件においては、その都度弁護士にご相談を下さい。
