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片岡法律事務所
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名古屋の弁護士Q&A

私は一軒家を賃貸していますが、最近家賃の支払いが滞っています

私は一軒家を、62歳と56歳の夫婦に賃貸しています。
夫の方は建築関係の仕事をしていましたが、月5万円の家賃が滞りだして、1年分を滞納しています。
催促をしても、最初は申し訳ありません、と言っていましたが最近は開き直っています、裁判をするつもりですが、強制執行がかなり難しいと聞いていますが、その内容を教えて下さい。

ご回答
最近、建物明渡の強制執行を、三年続けてしましたが、強制執行期日に現地を訪れる時は、いつも緊張します。相手方が抵抗して暴れることもないとはいえません。

ところで、強制執行をするためには、その前提として債務名義(確定判決、和解調書、執行認諾文言付き公正証書等)が必要です。さらに、その判決等が相手方に送達されたことの証明(送達証明書)をとった上、これに執行文を付与してもらわなければなりません。

その上で、裁判所の民事執行の受付に申立書を提出します。

申立にあたり、添付書類として執行文付きの債務名義等を付け、執行官に支払われる費用等に充てるための予納金(約10万円)を裁判所に納めます。  
予納金を納めると、すぐに担当執行官から連絡が来て、第1回目の明渡しの催告の日と、第2回目の引渡し期限を決めます。最近、強制執行件数が減少し、執行官の人数も減少し、地方の裁判所だと、執行官が常駐しておらず、複数の裁判所の支部を掛け持ちしていますが、かなりスピーディーに進めてくれます。

明渡しの催告の日には、執行官と、弁護士、申立人本人(貸主)が対象建物へ行きますが、相手方が不在の場合があります。この場合、申立人が入口の合い鍵を持っていない場合は、鍵屋さん(鍵を開ける業者)を手配しなければなりません。通常、執行官が手配してくれます。但し、その費用は負担しなければなりません。

当日は、建物内に入り、執行官が、現況確認し、相手方に、引渡期限等を定めた催告書を渡して、1ヶ月以内の強制執行実施予定日を伝えます。引渡期限までに出て行かないと、明渡を実行し、室内の動産類は、1ヶ月以内に指定された期日までに、引き取らなければ競売手続きによる売却処分する旨伝えます。しかし、私が立ち会った事例では、すべて相手方から、残置した動産の所有権を放棄する旨の同意書に、署名捺印してもらっています。

引渡期限の日にも、執行官と弁護士、申立人本人、鍵屋さんとで、対象建物に行きます。その日には相手方はその建物から出なければならず、執行官が相手方に建物外に出るよう伝えます。今までの例では、相手方はこれに応じて退去しています。

退去させた後、相手方が再び入り込まないようにするため、ぜひ鍵屋さんに依頼して、入口の鍵は交換してもらって下さい。なお、心配がある時は、入口に板などを十字に打ち付けることもあります。
勿論、相手方が無断で入り込むと、住居侵入の犯罪が成立します。

月刊東海財界2020年2月号掲載

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