賃借人が行方不明となってしまいました。このまま何もせず放置するのはまずいですか？
先日、ある賃借人が、２か月分の家賃を払わず、部屋に荷物を置いたまま、行方不明となってしまいました。
幸い、連帯保証人から未払いの家賃は回収できそうですが、このまま何もせず放置するのはまずいのではないか、と心配しています。
対処方法を教えて下さい。
ご回答
１ 無断で荷物を片付けるのは違法です
このような相談はよくあります。
その際、賃貸人からいつも尋ねられるのは、「賃借人はどこかに行ってしまったし、賃料未払いが続いているから、賃貸人側で部屋の中の荷物を撤去し、建物をこちらの管理に移してしまってもいいですよね？」という質問です。
結論から言うと、無断で賃借人の荷物を撤去するのは違法であり、控えて下さい、と回答しています。
もし、賃借人に無断で、アパートの荷物を撤去し、鍵を交換、新しい賃借人に貸し出す、等を実行してしまうと、後日、賃借人から違法行為と主張されて、損害賠償請求されてしまう可能性があります。また、荷物を勝手に捨ててしまうと、荷物分の損害賠償請求だけでなく、器物損壊罪で告訴されてしまうおそれもあります。
このように、賃借人に無断で処理を進めるのは、違法になってしまうので控えて頂きたいところです。
２ 正しい対処法
では、賃貸人としてはどうするべきでしょうか？
まず、連帯保証人を通じ、賃借人に連絡を取り、荷物の撤去等を了承させるべきです。賃借人と縁がある連帯保証人ならば、賃借人にコンタクトできるかもしれません。
次に、連帯保証人でも連絡がとれない、ということですと、訴訟提起しかありません。
ここで、行方不明の人物に対して訴訟提起できるのか、疑問が湧くと思います。
弁護士は、相手方の住民票を調べ、転居先を突き止めることができますが、転居先も不明ならば、「公示送達手続」をとって、行方不明者を相手に訴訟を提起することができます。
このように訴訟を起こし、判決をもらい、強制執行を行うのです。
手間と時間がかかり、費用もかかりますが、これしかない、というのが実情です。
３ 連帯保証人について注意するべきこと
連帯保証人がいると賃貸人にとっては有利なのですが、２点、注意して欲しいことがあります。
それは、連帯保証してもらうときは、極度額を定める、ということと、未払賃料を溜めすぎると全額は支払ってもらえない可能性がある、ということです。
まず、令和２年４月１日以降の連帯保証契約では、極度額を定めないとこの種の保証契約が無効となりますので、たとえば、１００万円が極度額となるなど、明記して契約書を作成する必要があります。
次に、極度額の範囲ならば未払が継続していても大丈夫、というわけではなく、漫然と未払賃料が増えていくのを放置していた等の事情があると、連帯保証人の責任が一部否定されるケースもあります。
このように、世間の常識が通用しないケースがありますので、法律家に相談して賃借人に対し正しい対応をして頂きたい、と思います。
月刊東海財界２０２４年１０月号掲載
※記事が書かれた時点の法令や判例を前提としています。法令の改廃や判例の変更等により結論が変わる可能性がありますので、実際の事件においては、その都度弁護士にご相談を下さい。
